한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2014년 6월 25일(수) / 총 5매(별첨 연구보고서)
	담 당 자	이승우 연구위원	☎ 02-3441-0727/swlee@cerik.re.kr
	보도일시	2014년 6월 26일(목) 조간부터 보도하여주시기 바랍니다.

준공후 미분양단지 유입인구, 해당 지역 내 이동 비중 높아

- 建産硏, ‘수도권 주택경기 침체지역 신규아파트 입주자 특성’ 연구보고서에서 분석

- 용인.고양.인천연수구.김포.파주 5개 지역 최근 2년래 신규 단지 입주자 대상 분석

- 20∼40세 및 급여소득자 비중 높아 현금흐름이 안정적인 청년/중년층이 이동한 것으로 판단

- 용인 : 신규 아파트 선호

- 고양 : 전세에서 매매로 전환

- 인천 연수구는 인천의 코어마켓 시장

- 김포는 낮은 전세가가 주도

- 파주는 고양ㆍ파주권역의 독립적 시장

- 미분양 단지의 경우 지역 내 이동이 많으며, 일반 단지에 비해 주택담보대출금액이 많은 특성

- 미분양 단지 수요자, 해당 지역에 대한 이해도가 높은 수요 계층으로 나타나

□ 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 6월 25일 ‘수도권 주택경기 침체지역 신규 아파트 입주자 특성’ 간이 연구보고서를 발간하고,

□ “대표적인 침체지역인 용인, 고양, 인천 연수구, 김포, 파주 등 5개 지역의 최근 2년 내 신규 단지 59개의 입주자 37,462명을 대상으로 분석한 결과, 침체지역이라는 양상은 동일할지라도 2년간 이들 지역의 주도적 시장 특징은 매우 상이하게 나타났다”고 발표했다.

□ 이승우 한국건설산업연구원 연구위원은 “용인은 신규 아파트 선호 시장, 고양은 전세에서 매매로 전환된 시장, 인천 연수구는 인천의 코어마켓 시장, 김포는 낮은 전세가가 주도한 시장, 파주는 고양ㆍ파주권역의 독립적 시장 등의 특징을 나타냈다”고 언급했다.

□ 또한, “준공 후 미분양 단지의 유입인구는 해당 지역 내에서 이동한 비중이 상당히 높게 나타났다. 예를 들어 용인의 신규 단지 입주자의 경우, 이전 거주지가 용인인 비중이 일반 단지에서는 48.8%였지만, 미분양 단지에서는 71.7%로 나타났다. 이는 미분양 아파트를 구매하거나 전세로 입주하는 사람들은 해당 지역에 대한 이해도가 높은 수요계층임을 의미한다”고 발표했다.

□ 이승우 연구위원은 “건설사 입장에서 미분양아파트 소진을 위해서는 지역 밀착형 마케팅이 매우 적합할 것”이라고 조언했다.

□ 한편, 분석에 사용된 입주자 특성 자료는 코리아크레딧뷰로(KCB)에서 제공하는 GIS 기반의 마케팅 전략지원 Web솔루션서비스인 R-geo를 활용하여 추출하였다.

□ 지역별 신규 입주자의 특성은 아래 요약과 같음.

수도권 주택경기 침체지역 신규 아파트 입주자 특성

□ 분석의 개요 및 데이터 구성

- 금융위기 이후 수도권의 대표적 주택경기 침체 지역으로 용인, 고양, 인천 연수구, 김포시, 파주시 등을 들 수 있음.

․ 5개 침체 지역의 신규 아파트 단지 입주자들에 대한 분석을 통해 해당 지역의 시장 흐름, 더 나아가서는 부동산 시장 전반의 흐름을 파악하는 기초자료 제공

․ 최근 2년 이내 신규 입주 단지를 대상으로 분석

- 5개 지역, 59개 단지, 37,462명의 입주자를 대상으로 분석

․ 2년 이내에 입주가 이루어진 단지의 입주자 정보를 R-geo를 통해 획득

․ R-geo : KCB에서 제공하는 GIS 기반의 마케팅 전략지원 Web솔루션 서비스

<분석에 활용된 데이터>

구분	용인시	고양시	인천 연수구	김포시	파주시	계
단지 수(미분양)	18(5)	9(3)	8(2)	18(1)	6(0)	59(11)
세대 수	10,241	9,173	7,681	18,917	5,070	51,082
분석 입주자	7,080	5,545	5,046	16,119	3,672	37,462

□ 신규 단지 입주자의 공통적 특징

- 침체지역 신규 단지 입주자는 20-40세 비중, 급여 소득자의 비중이 상대적으로 높음.

․ 상대적으로 현금흐름이 안정적인 청년층 및 중년층이 이동하여 온 것으로 판단

- 미분양 단지 입주자는 지역 내 이동이 많으며, 일반 단지에 비해 주택담보대출금액이 많은 특성을 가짐.

․ 미분양 아파트를 구매하거나 이주하는 입주자는 해당 지역에 대한 이해도가 높은 수요자임을 의미

□ 용인의 입주자 특성으로 본 시장 특징

- 낮은 가격 때문에 신규 단지를 선택했다기보다는 신규 아파트에 대한 선호, 실수요자 주택 구매 등이 작동한 시장으로 추정됨.

․ 1년 이내 입주자의 소득이 용인 평균 대비 약 15% 높음

․ 용인의 기흥 및 수지지역 평균 대비 신규 단지의 주택담보대출 금액이 더 많지 않아 대출 활용도가 높다고 할 수 없음.

․ 가격 측면에서도 신규 단지의 매매가는 용인 평균보다 높으며, 분당 전세가와는 격차가 축소되는 경향을 보여줌

- 미분양 단지와 일반 단지의 입주자 특성이 큰 차이가 없어 동일한 시장으로 판단됨.

․ 미분양 단지의 대출금액이 조금 많으나 다른 입주자 특성은 유사

□ 고양의 입주자 특성으로 본 시장 특징

- 최근 전세가 상승 등으로 대출을 활용하여 신규 아파트를 구매한 실수요 계층이 상대적으로 많은 것으로 추정

․ 최근 입주자들의 주택담보대출금액이 고양 평균보다 약 17% 많으며, 특히 미분양 단지의 주택담보대출금액이 약 46% 많음. 그 외 연소득 등 기본적 특성은 차이가 없음.

․ 미분양 단지의 내부 이동 비중이 높은 것도 이를 뒷받침하고 있음.

․ 기존 고양의 전세가격 상승으로 신규 단지 매매가격과 차이가 줄어드는 추세

- 미분양 단지 입주자는 고양 내부 이동이 68.9%지만 일반 단지의 경우 서울 은평구에서 28.4%가 유입됨.

․ 서울 구시가지에서 수도권 인근의 신규 아파트에 대한 수요가 지속적으로 존재함을 확인할 수 있음.

□ 인천 연수구의 입주자 특성으로 본 시장 특징

- 송도신도시의 특성으로 타 침체지역과 다른 입주자 특징이 존재함.

․ 다른 4개 지역에 비해 중장년층의 비중이 높고 소득도 인천 연수구 평균보다 약 10% 높음.

․ 주택담보대출금액은 인천 연수구 평균에 비해 50.9% 높지만 평균대출연체율은 0.72%로 인천 연수구 평균인 1.26% 보다 낮음.

- 이러한 특징으로 송도가 인천시의 코어마켓으로 자리잡고 있음을 추론할 수 있음.

․ 미분양 단지, 1년 이내 입주자의 소득 수준이 연수구 평균 대비 24% 높음.

․ 최근 2년간 84㎡ 기준 매매가와 전세가 수준이 인천 연수구 평균 대비 각각 61.8%, 35.2% 높음.

․ 인천 고소득층의 송도 이전 수요가 크게 존재하는 것으로 추정가능하며, 이전 거주지를 볼 때도 인천 구도심 곳곳에서 유입되고 있어 인천의 고소득층이 연수구로 이동하고 있는 것으로 추정됨.

□ 김포의 입주자 특성으로 본 시장 특징

- 김포는 최근의 전세가 상승 상황과 맞물려 인근 지역에서 낮은 전세가를 추구한 수요층이 많이 유입된 시장임을 추론할 수 있음.

․ 임차대출자 비중이 4.8%로 침체지역 중 최고 수준이며, 김포 평균에 비해서도 4배 정도 높음.

․ 1년 이내 입주자 소득이 김포 평균 대비 15% 낮음

․ 김포, 서울 강서구, 경기 고양시, 경기 부천시, 인천 서구 등 다양한 지역에서 10% 이상의 이전 비중을 나타냄.

․ 가격적 측면에서도 신규 단지의 전세가 수준이 2013년 10월 이후 김포 평균보다 낮은 수준을 유지하고 있음.

□ 파주의 입주자 특성으로 본 시장 특징

- 기존 파주의 시장 특성과 크게 다른 흐름이 나타나지 않으며, 고양ㆍ파주 권역의 독립적 시장으로 작동하고 있음을 추정할 수 있음.

․ 입주자 특성이 파주 평균과 뚜렷한 차이 없음

․ 95% 이상이 파주, 고양에서 이전하였으며, 서울 및 수도권으로부터의 이전 비중은 미미

- 파주ㆍ고양 권역 내에서 신규 아파트에 대한 매매 및 전세 수요가 작용하는 시장으로 추론할 수 있음.

․ 신규 단지의 소득 수준이 파주 평균 대비 5.3% 높음.

․ 신규 단지 매매가는 파주와 고양의 평균가격 수준을 상회하고 있음.