		보도자료
		배포일시	2014. 4. 9(수) 총 6매 (본문 6)
담당 부서	주택기금과	담당자	∙과장 장우철, 사무관 정수호, 주무관 송혜주 ∙☎ 044-201-3338, 3347
	대한주택보증	담당자	∙영업기획실장 정병익, 팀장 공대운, 차장 이정철 ∙☎ 02-3771-6360, 6361, 6589
보 도 일 시		2014년 4월 10일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 4. 9(수) 11:00 이후 보도 가능

'한국형 주택 PF', 상생의 아이콘으로 거듭난다.

-  대한주택보증 보증사업장에 대해 ｢표준 PF대출｣ 제도 시행 -

-  금융규제 개선으로 주택업계․금융기관 상생 도모 및 금융비용 절감 -

□ 앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도, 사업성 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어진다.

ㅇ 공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절된다.

ㅇ 특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선하여 공사대금을 지연 또는 못 받는 어려움이 크게 줄어들고,
원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망이다.

□ 국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증이 PF원리금 상환을 보증한 사업장에 대해 이 같은 내용의 ｢표준 PF대출｣ 제도를 주관 금융기관 선정을 거쳐 이르면 5월말부터 시행한다고 밝히며,

ㅇ 이를 통해 주택업계 - 금융기관 - 하도급업체가 모두 상생하는
‘한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤다.

1. 추진배경

□ 우리나라의 일반적인 주택 PF사업은 ‘시공사 지급보증’에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조로,

ㅇ 최근 경기침체에 따라 은행이 시공사 보증을 기피하고, PF대출을 대폭 축소하는 등 주택경기 변동에 크게 영향

* 은행권 PF잔액(금감원, ‘08～’12) : 52.5조 → 51.0조 → 38.7조 → 29.9조 → 23.4조

□ 이에 대한 보완으로 현재 대한주택보증에서 PF보증을 취급중이나, 주택업계에 대한 실질적인 혜택이 제한적인 상황

ㅇ (금융비용 과다) 과도한 PF 가산금리를 부담하여 사업성이 더욱 악화되고, 금리 이외에 취급수수료 등 각종 수수료 부담도 가중

* PF금리는 1금융권 4～8%, 2금융권 10%대로 다양하며, 이마저도 시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적

ㅇ (공사비 부족) PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함에 따라 분양률이 양호한 경우에도 충분한 공사비 확보가 곤란

* 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당

ㅇ (불공정관행 등) 아직도 은행 재량의 불공정 관행이 남아 있고, 대주보의 PF보증제도 또한 다소 경직적으로 운영되는 측면

□ 특히, 경제적 약자인 하도급업체는 공사대금을 지연 또는 못 받거나, 은행 대출(외상매출채권 담보대출)로 받는 등 지원의 사각지대로 방치

ㅇ 시공사(원청)가 ‘외담대’ 원금을 만기 미결제할 경우(시공사 부도 등), 하도급업체에 대출금 상환 의무가 있어 연쇄 부도 빈발

* (외상매출채권 담보대출) 원청이 발행한 외상매출채권을 담보로 하도급자가 공사대금을 은행에서 대출받아 충당하고, 만기일에 원청이 대출금을 상환

2. ｢표준 PF대출｣ 시행 방안

□ 주택업계의 오랜 ‘손톱 밑 가시’를 제거하고, 금융권, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있도록 관련기관 협의를 거쳐 대주보의 PF보증 사업장에 대해 다음과 같은 ｢표준 PF대출｣ 구조 마련

< ｢표준 PF대출｣ 구조 >

현 행		개 선
□과도한 가산금리 및 각종 수수료	→	□동일한 가산금리 및 수수료 면제
□단기 분할상환 방식 → 공사비 확보 애로	→	□만기 ‘일시상환’ 방식 도입 → 공사비 우선 집행
□은행 재량의 각종 불공정 조항	→	□각종 불공정 사항 근절
□하도급업체 지원 없음	→	□하도급대금 현금 직불 □비소구 외상매출채권담보대출 시행
□높은 보증료, 적은 보증한도	→	□보증료 인하, 보증한도 확대

□ PF 대출금리가 4%대로 인하되고, 각종 수수료도 면제된다.

ㅇ 사업장별  과다한 가산금리 체계가 대주보 신용등급(AAA)에 상응하는 수준으로 인하(4%대)되고, 은행이 수취하는 각종 수수료 면제

* 현행 PF대출금리는 4% 중반～8%대(시공순위 1～20위 기준)

* 취급수수료, 자문․주간수수료, 계좌관리수수료 등 대출금액의 약 1～3% 수준

□ '만기 일시상환' 전환으로 공사비 부족 문제가 해결된다.

ㅇ 준공시까지 공사비 부족 문제가 없도록 기존 분할상환 방식을
사업 완료후 ‘만기 일시상환’하는 방식으로 개선

* 분양률 호조로 자금 여건이 좋을 경우, 중도 상환 허용(중도상환수수료 면제)

□ 주택업계에 대한 각종 불공정사항이 개선된다.

ㅇ 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정관행을 근절하고, 대주보도 보증을 하면서 추가로 시공사 연대보증을 받는 관행 금지

< PF 불공정 관행(예시) >

구 분	내 용	구 분	내 용
중도 강제상환	․목표분양률 미달시 대출금 일부 강제 상환	사업기간 이자 유보	․전체 사업기간의 이자를 별도 계좌에 예치
조건변경 수수료	․기존 약정 변경시, 조건변경 수수료 요구(추가금리)	할인분양 권한 양도	․금융기관에 할인분양 여부 및 할인분양가 결정 권한 양도
공사비 유보	․분양률 저조시, 상환재원 확보를 위해 공사비 지급액 축소	공사비 상승분 지급 유예	․공사비 상승분에 대해 사업종료 후 지급
․시공사 예금계좌, 부지 등 별도 담보 요구 ․대출상환시까지 타 사업 금지 등

□ 대주보 PF보증제도 이용 문턱을 낮춘다.

ㅇ 대주보가 수취하는 PF보증요율을 최대 0.6%p 인하

* (보증요율) 연 1.219～1.339% → 연 0.6～1.2%(사업성에 따라 5단계 차등)

심사등급	1등급	2등급	3등급	4등급	5등급	평균 보증료율
현 행	1.219%	1.249%	1.279%	1.309%	1.339%	1.279%
변 경	0.605%	0.755%	0.905%	1.055%	1.205%	0.905%

* 보증료 조정은 4.14(월) 승인분부터 적용

ㅇ 사업성 있는 중소건설사 사업에 대한 업체별 보증한도를 현실화*하고, PF보증을 받을 수 있는 시공사 최소요건을 완화**

* (현행) 업체별 500～5,000억원 → (개선) 신용등급 A-이하 약 500억원 증액

** (현행) 신용등급 BBB-이상 & 시공순위 400위 이내 → (개선) BB+이상 & 500위 이내

ㅇ 보증한도 산정방식도 대출잔액 등에 따라 탄력 운영

* (예시) 대출금 일부 상환시 대출잔액에 따라 보증한도 산정, 사용검사 후 신탁등기 또는 근저당 설정된 경우 보증한도 배제 등

□ 투명한 자금관리를 통해 하도급대금을 제때 지급한다.

ㅇ (분양대금 관리) 보증 리스크를 부담하는 대주보가 자금지출 등 분양대금을 관리하여 자금운용의 투명성 제고

ㅇ (하도급대금 직불) 대주보가 관리하는 분양대금 범위 내에서
하도급대금을 하도급업체에 현금직불 원칙(기성확인후 1개월내)

* 시공사 신용등급 A이상 우량사업장(대주보 기준)은 직불 예외 적용하는 대신, 하도급업체 공사비 수령 여부를 매달 확인하여 연체사실이 있으면 직불 전환

ㅇ (비소구 외담대 도입) 자금 미스매치로 현금 부족시, 예상 분양수익금 범위내에서 원청이 하도급업체에 외상매출채권 발급

* 통상 분양률이 높아도 잔금비중이 높아 사업기간 중 자금 미스매치 발생

- 하도급업체는 이를 담보로 은행에서 공사비를 조달하고, 만기시 대주보가 관리하는 분양대금으로 대출금 상환(하도급업체에 비소구)

⇒ 공사비를 쉽고 빠르게 현금화 가능(직불 또는 외담대)하고, 하도급업체에 대출금 상환의무가 없어 원청 부실에 따른 동반부실 방지

기 존							개 선
	일반적 지급구조			원청 부도시				원청 부도시
-시행사가 분양대금 관리			-원청이 외담대 만기 결제 불가				✓대주보가 분양대금 관리
							✓하도급업체 대출금 상환의무없이 즉시 현금화 가능 → 원청 부도로 인한 동반부실 방지
-하도급대금 지급 지연 (기성확인후 약 2∼8개월)
			-하도급업체 공사비 부담, 대출금 상환 등 이중고 → 연쇄 도산
-하도급업체 부담으로 현금화(별도 담보제공 등)
							✓별도 담보없는 하도급업체, 신용도 낮은 원청도 외담대 가능

□ 국토교통부 관계자는 우리나라의 주택PF는 사업위험의 대부분을 시공사가 부담하는 특특한 구조로 주택경기 변동에 따라 부침이 심할 수 밖에 없는 구조라고 지적하며,

ㅇ 금번 ｢표준PF대출｣ 제도 시행을 통해 우량한 주택사업의 원활한 추진을 유도하고, 주택업계-금융권 등 모두가 상생하는 PF관행이 만들어 질 것으로 전망했다.

ㅇ 특히, ‘비소구 외상매출채권담도대출 제도’를 도입하는 등 하도급대금 지급구조 개선을 통해 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제 활성화 및 상생 유도하는데 큰 의의가 있다고 설명했다.

< 하도급대금 지급구조 개선 기대효과 >

			자금관리 투명성 제고 및 금융구조 선진화
			기 존		개 선
하도급업체			‣하도급대금 지급 지연 (기성확인후 2～8개월) ‣하도급업체 부담으로 현금화 ‣원청 부도시 연쇄 부도		‣기성확인후 1개월내 현금화 ‣별도 담보 없어도 외담대 가능 ‣대출금 상환의무가 없어 원청부도시 동반부실 방지
원 청			‣신용도 낮으면 외상매출채권 발행 애로		‣필요시 외상매출채권 발행 가능
금융기관			‣외담대 리스크 큼		‣투명한 대주보 자금 관리로 외담대 리스크 감소

□ 금번 발표한 ｢표준 PF대출｣ 제도의 조기 정착 및 활성화를 위해

ㅇ 주관 금융기관을 선정한 이후, 세부조건 조율, 전산 마련 등을 거쳐 이르면 5월말부터 시행할 예정(신규 접수분부터)이라고 밝혔다.

* 4.14(월)부터 약 3주간 주관사 선정 공고 예정(대주보 홈페이지)

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택기금과 정수호 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.